Kopen of Huren, waarmee ben je beter af? Koophuis of huurhuis
Waarmee ben je financieel beter af, met een koop- of huurhuis? Stel de vraag aan je favoriete oom - tevens huiseigenaar - en je zal zoiets horen "Huren is je geld weggooien!". Maar hoe zit dat met kopen?
In dit artikel zal ik je laten zien dat de zaken iets genuanceerder liggen dan dat.
Ik zal eerst een overzicht maken van de kosten verbonden aan een koop- en een huurhuis. Daarna zal ik per kostenpost een aanname doen, zodat we een zo eerlijk mogelijke vergelijking kunnen maken. Tenslotte zal ik afsluiten met de subjectieve factor die komt kijken bij Kopen vs. Huren.
Eerst eens een overzicht: welke kosten komen er allemaal kijken bij huren en kopen?
Huren
Eenmalige kosten bij het afsluiten van een hypotheek
Overdrachtsbelasting (alleen bij bestaande bouw, indicatie 2% van het aankoopbedrag)
Notaris / transportakte (alleen bij bestaande bouw, indicatie € 750)
Bouwkundige keuring (alleen bij bestaande bouw, indicatie € 250)
Makelaarscourtage (alleen bij bestaande bouw, indicatie rond de 1,5% van het aankoopbedrag)
Bankgarantie (geen vaste prijs, indicatie 0,1% van de aankoopwaarde)
Bouwrente (alleen bij nieuwbouw, hoogte per situatie verschillend)
In dit artikel zal ik je laten zien dat de zaken iets genuanceerder liggen dan dat.
Ik zal eerst een overzicht maken van de kosten verbonden aan een koop- en een huurhuis. Daarna zal ik per kostenpost een aanname doen, zodat we een zo eerlijk mogelijke vergelijking kunnen maken. Tenslotte zal ik afsluiten met de subjectieve factor die komt kijken bij Kopen vs. Huren.
Eerst eens een overzicht: welke kosten komen er allemaal kijken bij huren en kopen?
Huren
Bij huren is de situatie simpel: je betaald maandelijkse huur, en meestal zit hier alles bij in. Meestal betaal je zelf voor gas, water, en electriciteit. Mogelijk betaal je zelf ook nog verbruiksbelasting voor water, but that's it.
Kopen
Bij het kopen van een huis komt meer kijken. Ik zal de kosten opdelen in eenmalige en terugkerende kosten:
Eenmalige kosten bij het afsluiten van een hypotheek
- Adviesfee / bemiddelingsfee (hypotheekadviseurs, indicatie € 2500)
- Notaris / hypotheekakte (geen vaste prijzen, indicatie € 750)
- Taxatie (alleen bij bestaande bouw, geen vaste prijzen, indicatie € 300)
- Provisie Nationale Hypotheek Garantie (in 2019 eenmalig 0,90 % over het hypotheekbedrag)
- Kosten overbruggingshypotheek (alleen bij verhuizen van koopwoning naar nieuwe koopwoning en er sprake is van overwaarde op de oude woning, hoogte per situatie verschillend)
- Bereidstellingsprovisie (hoogte per situatie verschillend)
- Eenmalige kosten bij de aankoop van een woning
Eenmalige kosten bij de aankoop van een huis
Overdrachtsbelasting (alleen bij bestaande bouw, indicatie 2% van het aankoopbedrag)
Notaris / transportakte (alleen bij bestaande bouw, indicatie € 750)
Bouwkundige keuring (alleen bij bestaande bouw, indicatie € 250)
Makelaarscourtage (alleen bij bestaande bouw, indicatie rond de 1,5% van het aankoopbedrag)
Bankgarantie (geen vaste prijs, indicatie 0,1% van de aankoopwaarde)
Bouwrente (alleen bij nieuwbouw, hoogte per situatie verschillend)
Belangrijk: niet alle kosten zijn altijd van toepassing
Terugkerende hypotheekkosten
- Hypotheekrente (hangt van het hypotheekbedrag en de hoogte van de hypotheekrente)
- Aflossing (lineair of annuïteiten)
- Eigen woning forfait
- Overlijdensrisicoverzekering
- Woonlastenverzekering
Terugkerende kosten bij een koophuis
bron: HomeFinance
Wat is duurder, een huis kopen of huren?
Deze vraag beantwoorden betekent dat we per kostenpost een aanname moeten maken. De belangrijkste is de maandelijkse huur voor het huurhuis, en de hypotheekwaarde en de hoogte van de rente bij het koophuis.
Ten eerste zoek je twee huizen uit die zo gelijkwaardig mogelijk aan elkaar zijn - bijv. even groot aantal m2 en een even grote tuin - met 1 groot verschil: het ene huis is te koop, en de ander is te huur. Wat is de verkoopprijs van het ene huis, en de maandelijkse huur van de ander? Noteer deze waarde. Hieronder de aanname die ik doen in mijn onderzoek:
Koophuis - Hypotheekwaarde: 350.000 EUR
Huurhuis - Huurprijs per maand: 1.500 EUR
De overige kosten heb ik verwerkt in een Google Spreadsheet:
Huis: Kopen vs. Huren
TIP: maak een Kopie voor jezelf, dan kan je ook gaan spelen met de waarden van jouw situatie!
Dus, wat is duurder: kopen of huren?
Denk even terug aan die 'wijsheid' waarmee ik dit artikel begon: "Huren is je geld weggooien!". In hoeverre klopt dit, en ben je met huren duurder uit dan met kopen? Inzake de maandelijkse huur, dat is een duidelijk verhaal: die ben je kwijt en daar krijg je niks voor terug behalve een maand wooncomfort en de flexibiliteit die hoort bij het gemakkelijk opzeggen van de huur. En hoe zit het met kopen?
Nou, laat ik beginnen met "het is van jouw situatie afhankelijk". In de lijst met kosten hierboven zie je dat bij het kopen van een huis je een enorme waslijst aan eenmalige en terugkerende kosten voor je kiezen krijgt.
Het enige onderdeel van de kosten die je kan zien als een investering is de maandelijkse aflossing op je hypotheek. Het merendeel van de kosten van een koophuis, zoals de hypotheekrente, is net zo goed "je geld weggooien". Het zijn kosten die je, vergelijkbaar met de huur, niet terugkrijgt.
In mijn model hierboven zie je dat het koophuis voor hogere maandlasten zorgt. Het plaatje verandert als je de aflossing op de hypotheek en het belastingvoordeel wat hypotheekrenteaftrek heet ervan aftrekt. Dan is het koophuis weer aantrekkelijker.
Het koophuis kan nog aantrekkelijker worden als je weet te besparen op onderhoud. Heeft jouw huis bijv. kunststof kozijnen ipv. houten en doe je de tuin zelf? In dat geval kan je wellicht toe met een lagere reservering voor onderhoudskosten. En dat kan je plaatje doen veranderen.
Vergeet ook niet dat een huurwoning in de 'vrije' sector ieder jaar met huurverhoging kan komen. Stel dat je 30 jaar in een huurwoning woont die bij aanvang 1.500 EUR kost, en iedere jaar wordt de huurprijs met 2% verhoogd. No big deal, zou je zeggen. Maar dan betaal je na 30 jaar wel mooi ruim 2.717 EUR huur per maand.
Indien je niks wijzigt aan je hypotheek, dan betaal je met een annuïteitenhypotheek na 30 jaar nog steeds hetzelfde maandbedrag, en met een lineaire hypotheek betaal je elk jaar een lager maandbedrag. En de hypotheek is toch de grootste kostenpost van een koophuis. Echter, van andere 'koperskosten' zoals belastingen en verzekeringen mag je wel aannemen dat ze met 2% per jaar stijgen.
Zoals je ziet, is het lastig een eenduidig antwoord te geven op de vraag wat beter is: kopen of huren. Dit komt door alle kostenposten die hierbij betrokken zijn, zoals de maandhuur die wordt gevraagd, en de hoogte van de hypotheekrente. Als deze kosten veranderen, dan verandert ook het plaatje.
Marktwerking speelt ook mee: als huurprijzen laag zijn mag je aannemen dat meer mensen gaan huren, waardoor huren door de grote vraag weer duurder wordt.
Tot slot, een zo belangrijker factor die zo persoonlijk is, en daarmee lastig te vangen in een euro getal:
Subjective factor: flexibiliteit vs. eigenaarschap
In mijn spreadsheet hierboven zal je zien dat ik ook heb geprobeerd om een waarde te geven aan de subjectieve factor die zo belangrijk is bij de vraag kopen vs. huren:
Wil je liever een gevoel van flexibiliteit en zonder gedoe kunnen verhuizen? Krijg je slapeloze nachten van de gedachte aan een hypotheek?
Of wil je juist liever eigenaar zijn en je eigen huis helemaal inrichten zoals je dat wil?
Indien je fan bent van flexibiliteit, dan kan een huurhuis toch voor jou de 'winnaar' zijn in de vergelijking Kopen vs. Huren, ook al is dat huurhuis financieel minder aantrekkelijk in het spreadsheet. Probeer dan ook het prettige gevoel wat je krijgt van kopen of huren te 'vangen' in het financiele model door er een euro-nummer op te plakken.
Dit artikel is puur informatief en moet niet worden beschouwd als financieel advies. Consulteer altijd een financieel professional voordat je een belangrijke financiele beslissing neemt, zoals het kopen van een huis.
- Onderhoud, bijv. binnen de woning en tuin
- Eigen woning forfait
- Inboedelverzekering
- Opstalverzekering
- Energiekosten
- Bouwrente (alleen bij nieuwbouw, hoogte per situatie verschillend).
bron: HomeFinance
Wat is duurder, een huis kopen of huren?
Deze vraag beantwoorden betekent dat we per kostenpost een aanname moeten maken. De belangrijkste is de maandelijkse huur voor het huurhuis, en de hypotheekwaarde en de hoogte van de rente bij het koophuis.
Ten eerste zoek je twee huizen uit die zo gelijkwaardig mogelijk aan elkaar zijn - bijv. even groot aantal m2 en een even grote tuin - met 1 groot verschil: het ene huis is te koop, en de ander is te huur. Wat is de verkoopprijs van het ene huis, en de maandelijkse huur van de ander? Noteer deze waarde. Hieronder de aanname die ik doen in mijn onderzoek:
Koophuis - Hypotheekwaarde: 350.000 EUR
Huurhuis - Huurprijs per maand: 1.500 EUR
De overige kosten heb ik verwerkt in een Google Spreadsheet:
Huis: Kopen vs. Huren
TIP: maak een Kopie voor jezelf, dan kan je ook gaan spelen met de waarden van jouw situatie!
Dus, wat is duurder: kopen of huren?
Denk even terug aan die 'wijsheid' waarmee ik dit artikel begon: "Huren is je geld weggooien!". In hoeverre klopt dit, en ben je met huren duurder uit dan met kopen? Inzake de maandelijkse huur, dat is een duidelijk verhaal: die ben je kwijt en daar krijg je niks voor terug behalve een maand wooncomfort en de flexibiliteit die hoort bij het gemakkelijk opzeggen van de huur. En hoe zit het met kopen?
Nou, laat ik beginnen met "het is van jouw situatie afhankelijk". In de lijst met kosten hierboven zie je dat bij het kopen van een huis je een enorme waslijst aan eenmalige en terugkerende kosten voor je kiezen krijgt.
Het enige onderdeel van de kosten die je kan zien als een investering is de maandelijkse aflossing op je hypotheek. Het merendeel van de kosten van een koophuis, zoals de hypotheekrente, is net zo goed "je geld weggooien". Het zijn kosten die je, vergelijkbaar met de huur, niet terugkrijgt.
In mijn model hierboven zie je dat het koophuis voor hogere maandlasten zorgt. Het plaatje verandert als je de aflossing op de hypotheek en het belastingvoordeel wat hypotheekrenteaftrek heet ervan aftrekt. Dan is het koophuis weer aantrekkelijker.
Het koophuis kan nog aantrekkelijker worden als je weet te besparen op onderhoud. Heeft jouw huis bijv. kunststof kozijnen ipv. houten en doe je de tuin zelf? In dat geval kan je wellicht toe met een lagere reservering voor onderhoudskosten. En dat kan je plaatje doen veranderen.
Vergeet ook niet dat een huurwoning in de 'vrije' sector ieder jaar met huurverhoging kan komen. Stel dat je 30 jaar in een huurwoning woont die bij aanvang 1.500 EUR kost, en iedere jaar wordt de huurprijs met 2% verhoogd. No big deal, zou je zeggen. Maar dan betaal je na 30 jaar wel mooi ruim 2.717 EUR huur per maand.
Indien je niks wijzigt aan je hypotheek, dan betaal je met een annuïteitenhypotheek na 30 jaar nog steeds hetzelfde maandbedrag, en met een lineaire hypotheek betaal je elk jaar een lager maandbedrag. En de hypotheek is toch de grootste kostenpost van een koophuis. Echter, van andere 'koperskosten' zoals belastingen en verzekeringen mag je wel aannemen dat ze met 2% per jaar stijgen.
Zoals je ziet, is het lastig een eenduidig antwoord te geven op de vraag wat beter is: kopen of huren. Dit komt door alle kostenposten die hierbij betrokken zijn, zoals de maandhuur die wordt gevraagd, en de hoogte van de hypotheekrente. Als deze kosten veranderen, dan verandert ook het plaatje.
Marktwerking speelt ook mee: als huurprijzen laag zijn mag je aannemen dat meer mensen gaan huren, waardoor huren door de grote vraag weer duurder wordt.
Tot slot, een zo belangrijker factor die zo persoonlijk is, en daarmee lastig te vangen in een euro getal:
Subjective factor: flexibiliteit vs. eigenaarschap
In mijn spreadsheet hierboven zal je zien dat ik ook heb geprobeerd om een waarde te geven aan de subjectieve factor die zo belangrijk is bij de vraag kopen vs. huren:
Wil je liever een gevoel van flexibiliteit en zonder gedoe kunnen verhuizen? Krijg je slapeloze nachten van de gedachte aan een hypotheek?
Of wil je juist liever eigenaar zijn en je eigen huis helemaal inrichten zoals je dat wil?
Indien je fan bent van flexibiliteit, dan kan een huurhuis toch voor jou de 'winnaar' zijn in de vergelijking Kopen vs. Huren, ook al is dat huurhuis financieel minder aantrekkelijk in het spreadsheet. Probeer dan ook het prettige gevoel wat je krijgt van kopen of huren te 'vangen' in het financiele model door er een euro-nummer op te plakken.
Dit artikel is puur informatief en moet niet worden beschouwd als financieel advies. Consulteer altijd een financieel professional voordat je een belangrijke financiele beslissing neemt, zoals het kopen van een huis.
Reacties
Een reactie posten